Выиграла суд, но квартира осталась под чужим контролем
В конце августа Onlíner рассказал историю минчанки, которая пятнадцать лет спокойно сдавала однокомнатную квартиру, а в прошлом году сдала её нанимателю, представившемуся юристом. Дальше — четыре месяца оплаты, десять месяцев без денег, письменное предупреждение, суд, выигранный иск на 9525 рублей — и жилец, который по-прежнему живёт в квартире, поменял личинку замка и рассуждает, что съедет «до тридцать первого включительно».
Я разбираю эту историю по газетной публикации: материалов дела я не видел, текста договора и решения суда — тоже, поэтому оцениваю не работу конкретных людей, а саму схему действий. Схема типовая, и ошибки в ней тоже типовые — я вижу их у собственников жилья регулярно.
Главная ошибка: в иске не было требования о выселении
Собственница просила суд расторгнуть договор и взыскать долг. Суд эти требования удовлетворил. Больше в решении ничего нет — и не могло быть: суд рассматривает дело в пределах заявленных требований, сам он ни о чём не догадывается.
Дальше начинается механика исполнения. Судебный исполнитель делает не то, что справедливо, а то, что написано в резолютивной части исполнительного документа. Статья 117 Закона Республики Беларусь от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) прямо описывает, что такое исполнение документа о выселении: освобождение помещения от должника, его имущества и домашних животных и запрет должнику пользоваться освобождённым помещением. Там же — право судебного исполнителя вскрыть квартиру, если должник не пускает, и делать это при содействии сотрудников органов внутренних дел.
Всё это работает при одном условии: в исполнительном документе должно быть написано «выселить». Исполнительный лист о взыскании 9525 рублей даёт право арестовать счёт и имущество должника, но не даёт права вывести человека из квартиры. Поэтому по этому листу ничего и не происходит: он исполняется ровно так, как и должен, — по деньгам.
Требование о выселении надо было заявлять сразу, в том же иске. Основания для него в законе есть, и их два. Пункт 2 статьи 64 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК): наниматель и проживающие совместно с ним граждане, не освободившие жильё в течение трёх суток после прекращения или расторжения договора, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. И абзац седьмой п. 1 ст. 79 ЖК, который называет нанимателя и членов его семьи среди тех, кто выселяется по требованию собственника без предоставления другого жилья в случае прекращения либо расторжения договора найма.
Правильный иск по этому делу выглядел бы так: расторгнуть договор найма, выселить нанимателя и проживающих с ним лиц без предоставления другого жилого помещения, взыскать задолженность по плате за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги, взыскать судебные расходы. Одно дело, одно решение, один исполнительный лист — и через месяц после вступления решения в силу квартира свободна.
В квартире живут трое: наниматель, его сожительница и её ребёнок. Договор подписан с одним человеком.
Здесь есть нюанс, о котором собственники обычно не думают. Пункт 2 статьи 51 ЖК требует указывать в договоре найма членов семьи нанимателя, которые получают право владения и пользования жильём. А п. 2 ст. 57 ЖК разрешает нанимателю жилого помещения частного жилищного фонда, когда наймодатель — гражданин, вселять к себе только определённый круг лиц (супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, деда, бабку, внуков, иных родственников и свойственников) и только с письменного согласия наймодателя. Женщина, с которой наниматель не расписан, в этот перечень не входит вообще.
Практический вывод простой: сожительница и её ребёнок занимают квартиру либо как вписанные в договор, либо самоуправно — а самоуправно занявшие жилое помещение выселяются по абз. 2 п. 1 ст. 79 ЖК. Пункт 2 ст. 64 ЖК прямо говорит о выселении не только нанимателя, но и проживающих совместно с ним граждан, поэтому в иске все они должны быть названы поимённо и указаны ответчиками; требование к несовершеннолетнему предъявляется через его законного представителя.
Иначе получается двойная проблема. Суд, разрешивший вопрос о правах лиц, не привлечённых к участию в деле, рискует отменой решения в вышестоящей инстанции. А судебный исполнитель по ст. 117 Закона об исполнительном производстве освобождает помещение от должника — то есть от того, чья фамилия стоит в исполнительном документе. Остальные останутся в квартире совершенно законно.
Отдельно: если кто-то из жильцов зарегистрирован в квартире по месту жительства или пребывания, в иск добавляется требование о снятии с регистрационного учёта — иначе после выселения придётся идти в суд третий раз.
Третья ошибка: три месяца уговоров
Просрочка началась в ноябре, предупреждение о расторжении ушло в феврале, иск подан в апреле, решение вынесено в июне. Полгода ушло на разговоры и ожидание.
Закон эту дистанцию сокращает, но не отменяет. Размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения — существенные условия договора найма (п. 1 ст. 51 ЖК), их нарушение само по себе является основанием для расторжения (п. 3 ст. 62 ЖК). Пункт 5 ст. 62 ЖК требует за месяц направить нанимателю письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения, и только по истечении этого месяца — при отказе нанимателя или молчании — требование о расторжении можно заявлять в суд.
То есть месяц ожидания обязателен, а вот три месяца «войти в положение» — нет. Предупреждение имело смысл отправить сразу после первой неоплаты, в ноябре или декабре. Тогда иск ушёл бы в суд в январе, и вся история закончилась бы весной.
Ещё один момент, который в публикации не отражён: договор был заключён на год — первого июля. Срочный договор найма прекращается с истечением срока (п. 1 ст. 61 ЖК), и после этой даты требовать расторжения уже не нужно — договор прекратился сам, а основание для выселения по абз. 7 п. 1 ст. 79 ЖК остаётся тем же. Это не отменяет необходимости идти в суд, но упрощает предмет иска.
Чего делать нельзя, даже когда очень хочется
Под публикацией сотни советов: поменять замки, вынести вещи, вызвать милицию и «повыкидывать всё при них», отключить свет и газ, выложить данные жильца в интернет. Понимаю эмоцию, но каждое из этих действий переворачивает роли — собственник из потерпевшего превращается в нарушителя.
Отдельного состава «самоуправство» в законодательстве сейчас нет: статья 383 Уголовного кодекса Республики Беларусь исключена, в Кодексе Республики Беларусь об административных правонарушениях 2021 года такой состав не воспроизведён. Но это не значит, что силовой вариант безопасен.
Пока жильцы законно владеют квартирой, она для них — жилище. Незаконное вторжение в жилище вопреки воле проживающих в нём лиц — это ст. 202 УК. Выброшенные или повреждённые вещи — умышленное уничтожение либо повреждение чужого имущества, ст. 11.3 КоАП, а при значительном ущербе ст. 218 УК, плюс гражданский иск о возмещении, в котором состав и стоимость «пропавшего» будет описывать сам жилец. Именно поэтому собственница и не стала снимать дверь с петель — она рассуждала правильно.
Отключить электричество или газ собственник тоже не может: он не поставщик услуги, а приостановление подачи по неоплате производится ресурсоснабжающей организацией в своём порядке. Публикация персональных данных «недобросовестного квартиранта» — самостоятельное нарушение, независимо от того, насколько он этого заслуживает.
И самое частое заблуждение: милиция не исполняет решения суда по гражданским делам. Участковый не выселяет и не может выселить. Органы внутренних дел появляются в этой истории один раз — как содействие судебному исполнителю при выселении по ст. 117 Закона об исполнительном производстве. Заявление в милицию с приложением решения о расторжении договора не даст ничего, потому что состава преступления в поведении жильца нет: это гражданский спор, где долг взыскивается, а владение возвращается через выселение.
Что писать в договоре заранее
Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда заключается письменно и считается заключённым с даты регистрации — для частного жилья это районный, городской исполком либо, по его решению, расчётно-справочный центр (п. 1 ст. 53 ЖК). Это тот минимум, который собственница сделала правильно, и именно он дал ей возможность вообще идти в суд.
Что стоит добавить к этому минимуму. Перечислить в договоре поимённо всех, кто будет проживать, включая несовершеннолетних, и прямо оговорить запрет вселять кого-либо ещё без письменного согласия наймодателя. Зафиксировать размер платы, дату внесения и срок освобождения квартиры после прекращения договора — ЖК даёт три дня, но договором можно установить иной срок. Взять обеспечительный депозит в размере месячной платы: это единственная сумма, которую вы получите без суда. Составить акт приёма-передачи с описью мебели, техники и состоянием отделки — без него потом невозможно доказать, что дверь была целой, а стены — не прокуренными. И описать порядок доступа для осмотра: право требовать доступ у наймодателя по ст. 55 ЖК есть, но реализуется оно в согласованное с нанимателем время и в его присутствии, поэтому лучше заранее договориться о периодичности.
Что делать, если вы уже в этой ситуации
Если решение о расторжении договора и взыскании долга уже есть, а жильцы остались, второй иск неизбежен. Он подаётся ко всем совершеннолетним проживающим, содержит требование о выселении без предоставления другого жилого помещения, при необходимости — о снятии с регистрационного учёта, и дополнительно о взыскании платы за всё время фактического проживания после прекращения договора и оплаченных собственником жилищно-коммунальных услуг. Судебные расходы, включая оплату юридической помощи, взыскиваются со стороны, проигравшей спор.
После вступления решения в силу берётся исполнительный лист и подаётся заявление о возбуждении исполнительного производства с требованием о выселении. С этого момента у судебного исполнителя появляются полномочия по ст. 117 Закона об исполнительном производстве: назначить дату, вскрыть квартиру, вывести жильцов и их имущество, составить акт описи и передать вещи на хранение за счёт должника.
Если тот же наниматель фигурирует в аналогичных спорах с другими собственниками — а в публикации упоминается ещё одно дело в другом районе Минска, — это не превращает гражданский спор в уголовное дело автоматически, но имеет смысл при оценке добросовестности и при обращении в органы внутренних дел с заявлением о проверке признаков мошенничества. Решение о наличии состава принимают они, и рассчитывать на это как на основной путь не стоит.
Цена одной строки в иске
Всё, что описано выше, — не сложная юридическая конструкция и не редкая практика. Это стандартный иск по стандартной категории дел: расторгнуть договор найма, выселить без предоставления другого жилого помещения, взыскать задолженность и судебные расходы. Три требования в одном заявлении.
Если бы такой иск был подан весной, решение в июне содержало бы требование о выселении, через месяц оно вступило бы в силу, и уже в июле судебный исполнитель по ст. 117 Закона об исполнительном производстве назначил бы дату, вскрыл квартиру и вывел жильцов вместе с вещами. Одно дело, одна пошлина, один исполнительный лист — и деньги, и квартира.
Вместо этого есть решение, которое в части владения исполнять нечем, и всё нужно начинать заново: новая пошлина, новый процесс, новые месяцы. И всё это время в квартире живут посторонние люди, а жилищно-коммунальные услуги оплачивает собственница.
Разница между «обратиться за помощью» и «обратиться за помощью к тому, кто ведёт такие дела», измеряется здесь ровно одним годом. Адвокатская деятельность регулируется Законом Республики Беларусь от 30.12.2011 № 334-З «Об адвокатуре и адвокатской деятельности в Республике Беларусь»: помощь оказывается по письменному договору через юридическую консультацию, адвокат обязан соблюдать Правила профессиональной этики и несёт дисциплинарную ответственность за качество своей работы. Это не гарантия выигрыша — гарантий в суде не даёт никто. Это гарантия того, что предмет иска будет сформулирован полно и исполнимо, а не так, что победа окажется бумажной.
Поэтому короткий вывод. Расторжение договора и выселение — два разных требования: первое прекращает обязательство, второе возвращает владение. Если вы сдаёте жильё и плата перестала поступать, не ждите, пока «наладится»: месячное предупреждение отправляется сразу, иск заявляется полным, ответчиками указываются все, кто живёт в квартире.
Материал подготовлен по публикации Onlíner от 31.08.2026 и носит информационный характер. Правовая оценка дана по открытым сведениям, без изучения материалов дела.
Я разбираю эту историю по газетной публикации: материалов дела я не видел, текста договора и решения суда — тоже, поэтому оцениваю не работу конкретных людей, а саму схему действий. Схема типовая, и ошибки в ней тоже типовые — я вижу их у собственников жилья регулярно.
Главная ошибка: в иске не было требования о выселении
Собственница просила суд расторгнуть договор и взыскать долг. Суд эти требования удовлетворил. Больше в решении ничего нет — и не могло быть: суд рассматривает дело в пределах заявленных требований, сам он ни о чём не догадывается.
Дальше начинается механика исполнения. Судебный исполнитель делает не то, что справедливо, а то, что написано в резолютивной части исполнительного документа. Статья 117 Закона Республики Беларусь от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) прямо описывает, что такое исполнение документа о выселении: освобождение помещения от должника, его имущества и домашних животных и запрет должнику пользоваться освобождённым помещением. Там же — право судебного исполнителя вскрыть квартиру, если должник не пускает, и делать это при содействии сотрудников органов внутренних дел.
Всё это работает при одном условии: в исполнительном документе должно быть написано «выселить». Исполнительный лист о взыскании 9525 рублей даёт право арестовать счёт и имущество должника, но не даёт права вывести человека из квартиры. Поэтому по этому листу ничего и не происходит: он исполняется ровно так, как и должен, — по деньгам.
Требование о выселении надо было заявлять сразу, в том же иске. Основания для него в законе есть, и их два. Пункт 2 статьи 64 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК): наниматель и проживающие совместно с ним граждане, не освободившие жильё в течение трёх суток после прекращения или расторжения договора, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. И абзац седьмой п. 1 ст. 79 ЖК, который называет нанимателя и членов его семьи среди тех, кто выселяется по требованию собственника без предоставления другого жилья в случае прекращения либо расторжения договора найма.
Правильный иск по этому делу выглядел бы так: расторгнуть договор найма, выселить нанимателя и проживающих с ним лиц без предоставления другого жилого помещения, взыскать задолженность по плате за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги, взыскать судебные расходы. Одно дело, одно решение, один исполнительный лист — и через месяц после вступления решения в силу квартира свободна.
Вторая ошибка: ответчик был один
В квартире живут трое: наниматель, его сожительница и её ребёнок. Договор подписан с одним человеком.
Здесь есть нюанс, о котором собственники обычно не думают. Пункт 2 статьи 51 ЖК требует указывать в договоре найма членов семьи нанимателя, которые получают право владения и пользования жильём. А п. 2 ст. 57 ЖК разрешает нанимателю жилого помещения частного жилищного фонда, когда наймодатель — гражданин, вселять к себе только определённый круг лиц (супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, деда, бабку, внуков, иных родственников и свойственников) и только с письменного согласия наймодателя. Женщина, с которой наниматель не расписан, в этот перечень не входит вообще.
Практический вывод простой: сожительница и её ребёнок занимают квартиру либо как вписанные в договор, либо самоуправно — а самоуправно занявшие жилое помещение выселяются по абз. 2 п. 1 ст. 79 ЖК. Пункт 2 ст. 64 ЖК прямо говорит о выселении не только нанимателя, но и проживающих совместно с ним граждан, поэтому в иске все они должны быть названы поимённо и указаны ответчиками; требование к несовершеннолетнему предъявляется через его законного представителя.
Иначе получается двойная проблема. Суд, разрешивший вопрос о правах лиц, не привлечённых к участию в деле, рискует отменой решения в вышестоящей инстанции. А судебный исполнитель по ст. 117 Закона об исполнительном производстве освобождает помещение от должника — то есть от того, чья фамилия стоит в исполнительном документе. Остальные останутся в квартире совершенно законно.
Отдельно: если кто-то из жильцов зарегистрирован в квартире по месту жительства или пребывания, в иск добавляется требование о снятии с регистрационного учёта — иначе после выселения придётся идти в суд третий раз.
Третья ошибка: три месяца уговоров
Просрочка началась в ноябре, предупреждение о расторжении ушло в феврале, иск подан в апреле, решение вынесено в июне. Полгода ушло на разговоры и ожидание.
Закон эту дистанцию сокращает, но не отменяет. Размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения — существенные условия договора найма (п. 1 ст. 51 ЖК), их нарушение само по себе является основанием для расторжения (п. 3 ст. 62 ЖК). Пункт 5 ст. 62 ЖК требует за месяц направить нанимателю письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения, и только по истечении этого месяца — при отказе нанимателя или молчании — требование о расторжении можно заявлять в суд.
То есть месяц ожидания обязателен, а вот три месяца «войти в положение» — нет. Предупреждение имело смысл отправить сразу после первой неоплаты, в ноябре или декабре. Тогда иск ушёл бы в суд в январе, и вся история закончилась бы весной.
Ещё один момент, который в публикации не отражён: договор был заключён на год — первого июля. Срочный договор найма прекращается с истечением срока (п. 1 ст. 61 ЖК), и после этой даты требовать расторжения уже не нужно — договор прекратился сам, а основание для выселения по абз. 7 п. 1 ст. 79 ЖК остаётся тем же. Это не отменяет необходимости идти в суд, но упрощает предмет иска.
Чего делать нельзя, даже когда очень хочется
Под публикацией сотни советов: поменять замки, вынести вещи, вызвать милицию и «повыкидывать всё при них», отключить свет и газ, выложить данные жильца в интернет. Понимаю эмоцию, но каждое из этих действий переворачивает роли — собственник из потерпевшего превращается в нарушителя.
Отдельного состава «самоуправство» в законодательстве сейчас нет: статья 383 Уголовного кодекса Республики Беларусь исключена, в Кодексе Республики Беларусь об административных правонарушениях 2021 года такой состав не воспроизведён. Но это не значит, что силовой вариант безопасен.
Пока жильцы законно владеют квартирой, она для них — жилище. Незаконное вторжение в жилище вопреки воле проживающих в нём лиц — это ст. 202 УК. Выброшенные или повреждённые вещи — умышленное уничтожение либо повреждение чужого имущества, ст. 11.3 КоАП, а при значительном ущербе ст. 218 УК, плюс гражданский иск о возмещении, в котором состав и стоимость «пропавшего» будет описывать сам жилец. Именно поэтому собственница и не стала снимать дверь с петель — она рассуждала правильно.
Отключить электричество или газ собственник тоже не может: он не поставщик услуги, а приостановление подачи по неоплате производится ресурсоснабжающей организацией в своём порядке. Публикация персональных данных «недобросовестного квартиранта» — самостоятельное нарушение, независимо от того, насколько он этого заслуживает.
И самое частое заблуждение: милиция не исполняет решения суда по гражданским делам. Участковый не выселяет и не может выселить. Органы внутренних дел появляются в этой истории один раз — как содействие судебному исполнителю при выселении по ст. 117 Закона об исполнительном производстве. Заявление в милицию с приложением решения о расторжении договора не даст ничего, потому что состава преступления в поведении жильца нет: это гражданский спор, где долг взыскивается, а владение возвращается через выселение.
Что писать в договоре заранее
Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда заключается письменно и считается заключённым с даты регистрации — для частного жилья это районный, городской исполком либо, по его решению, расчётно-справочный центр (п. 1 ст. 53 ЖК). Это тот минимум, который собственница сделала правильно, и именно он дал ей возможность вообще идти в суд.
Что стоит добавить к этому минимуму. Перечислить в договоре поимённо всех, кто будет проживать, включая несовершеннолетних, и прямо оговорить запрет вселять кого-либо ещё без письменного согласия наймодателя. Зафиксировать размер платы, дату внесения и срок освобождения квартиры после прекращения договора — ЖК даёт три дня, но договором можно установить иной срок. Взять обеспечительный депозит в размере месячной платы: это единственная сумма, которую вы получите без суда. Составить акт приёма-передачи с описью мебели, техники и состоянием отделки — без него потом невозможно доказать, что дверь была целой, а стены — не прокуренными. И описать порядок доступа для осмотра: право требовать доступ у наймодателя по ст. 55 ЖК есть, но реализуется оно в согласованное с нанимателем время и в его присутствии, поэтому лучше заранее договориться о периодичности.
Что делать, если вы уже в этой ситуации
Если решение о расторжении договора и взыскании долга уже есть, а жильцы остались, второй иск неизбежен. Он подаётся ко всем совершеннолетним проживающим, содержит требование о выселении без предоставления другого жилого помещения, при необходимости — о снятии с регистрационного учёта, и дополнительно о взыскании платы за всё время фактического проживания после прекращения договора и оплаченных собственником жилищно-коммунальных услуг. Судебные расходы, включая оплату юридической помощи, взыскиваются со стороны, проигравшей спор.
После вступления решения в силу берётся исполнительный лист и подаётся заявление о возбуждении исполнительного производства с требованием о выселении. С этого момента у судебного исполнителя появляются полномочия по ст. 117 Закона об исполнительном производстве: назначить дату, вскрыть квартиру, вывести жильцов и их имущество, составить акт описи и передать вещи на хранение за счёт должника.
Если тот же наниматель фигурирует в аналогичных спорах с другими собственниками — а в публикации упоминается ещё одно дело в другом районе Минска, — это не превращает гражданский спор в уголовное дело автоматически, но имеет смысл при оценке добросовестности и при обращении в органы внутренних дел с заявлением о проверке признаков мошенничества. Решение о наличии состава принимают они, и рассчитывать на это как на основной путь не стоит.
Цена одной строки в иске
Всё, что описано выше, — не сложная юридическая конструкция и не редкая практика. Это стандартный иск по стандартной категории дел: расторгнуть договор найма, выселить без предоставления другого жилого помещения, взыскать задолженность и судебные расходы. Три требования в одном заявлении.
Если бы такой иск был подан весной, решение в июне содержало бы требование о выселении, через месяц оно вступило бы в силу, и уже в июле судебный исполнитель по ст. 117 Закона об исполнительном производстве назначил бы дату, вскрыл квартиру и вывел жильцов вместе с вещами. Одно дело, одна пошлина, один исполнительный лист — и деньги, и квартира.
Вместо этого есть решение, которое в части владения исполнять нечем, и всё нужно начинать заново: новая пошлина, новый процесс, новые месяцы. И всё это время в квартире живут посторонние люди, а жилищно-коммунальные услуги оплачивает собственница.
Разница между «обратиться за помощью» и «обратиться за помощью к тому, кто ведёт такие дела», измеряется здесь ровно одним годом. Адвокатская деятельность регулируется Законом Республики Беларусь от 30.12.2011 № 334-З «Об адвокатуре и адвокатской деятельности в Республике Беларусь»: помощь оказывается по письменному договору через юридическую консультацию, адвокат обязан соблюдать Правила профессиональной этики и несёт дисциплинарную ответственность за качество своей работы. Это не гарантия выигрыша — гарантий в суде не даёт никто. Это гарантия того, что предмет иска будет сформулирован полно и исполнимо, а не так, что победа окажется бумажной.
Поэтому короткий вывод. Расторжение договора и выселение — два разных требования: первое прекращает обязательство, второе возвращает владение. Если вы сдаёте жильё и плата перестала поступать, не ждите, пока «наладится»: месячное предупреждение отправляется сразу, иск заявляется полным, ответчиками указываются все, кто живёт в квартире.
Материал подготовлен по публикации Onlíner от 31.08.2026 и носит информационный характер. Правовая оценка дана по открытым сведениям, без изучения материалов дела.
02.09.2026
